Décès du locataire : que devient le bail et comment rendre le logement ?

1. Le bail ne s’arrête pas toujours au décès

C’est le point le plus mal connu : un bail d’habitation ne disparaît pas mécaniquement avec le locataire. La loi du 6 juillet 1989 prévoit deux issues, et une seule s’applique selon la situation.

Soit des proches vivaient dans le logement et remplissent les conditions prévues par la loi : le contrat de location leur est alors transféré, et la location continue à leur nom. Soit personne ne remplit ces conditions : le contrat de location est alors résilié de plein droit par le décès, c’est-à-dire automatiquement, sans qu’un congé ait à être donné.

Avant toute chose, il est donc utile de retrouver le bail lui-même : le nom du bailleur ou de l’agence, la référence du contrat, l’adresse exacte du logement et surtout les personnes inscrites comme titulaires. Ce document conditionne tout le reste.

• Le contrat de location signé et ses avenants
• Le nom et l’adresse du bailleur ou de l’agence
• La référence du bail ou du locataire
• L’état des lieux d’entrée
• La dernière quittance de loyer

2. Qui peut reprendre le bail à son nom

La loi désigne précisément les personnes auxquelles le contrat de location est transféré au décès du locataire. Pour plusieurs d’entre elles, une condition s’ajoute : avoir vécu avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès.

• Le conjoint survivant, lorsqu’il ne peut pas déjà se prévaloir de la cotitularité du bail prévue par le Code civil (voir la section suivante).
• Le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité (Pacs).
• Les descendants — enfants, petits-enfants — qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès.
• Les ascendants — parents, grands-parents —, le concubin notoire et les personnes à charge, qui vivaient également avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

3. Le cas particulier du conjoint et du partenaire de Pacs

Pour les couples mariés, le Code civil prévoit que le droit au bail du logement qui sert effectivement d’habitation aux deux époux est réputé appartenir à l’un et à l’autre, quel que soit leur régime matrimonial et même si un seul a signé. Les partenaires de Pacs peuvent demander conjointement à bénéficier de la même règle.

La conséquence est importante : au décès de l’un, l’époux survivant cotitulaire dispose d’un droit exclusif sur le bail, sauf s’il y renonce expressément. Il n’a donc pas à demander un transfert, puisqu’il est déjà titulaire du contrat. Ce droit exclusif prime sur les demandes d’autres proches qui vivaient dans le logement.

S’ajoute un droit propre au conjoint survivant : lorsqu’il occupait effectivement le logement à titre de résidence principale au moment du décès, il bénéficie pendant un an de la jouissance de ce logement. Si celui-ci était loué, les loyers lui sont remboursés par la succession au fur et à mesure de leur paiement, pendant cette année. C’est une protection utile à connaître, et à signaler au notaire chargé de la succession.

4. Dans un logement social, des conditions supplémentaires

Le transfert de bail existe aussi dans le parc HLM, mais il n’est pas automatique dans les mêmes termes : le bénéficiaire doit remplir les conditions d’attribution du logement social, et le logement doit être adapté à la taille du ménage qui y reste.

Des aménagements sont prévus pour certains proches, notamment le conjoint, le partenaire de Pacs, le concubin, les ascendants, les personnes en situation de handicap et les personnes âgées. Les règles exactes et les justificatifs à fournir étant propres à chaque organisme, le plus sûr est d’écrire rapidement au bailleur social pour lui signaler le décès et lui demander la procédure applicable.

5. Quand personne ne reprend le bail

Si aucun proche ne remplit les conditions, le bail prend fin de lui-même au décès. Il n’y a donc pas de lettre de congé à envoyer comme pour un déménagement ordinaire : la démarche consiste à informer le bailleur du décès, en joignant une copie de l’acte de décès, et à convenir avec lui des modalités de restitution du logement.

En pratique, il faut ensuite vider les lieux, faire réaliser l’état des lieux de sortie et remettre les clés. Ces opérations demandent souvent plusieurs semaines, entre le tri des affaires, la succession en cours et la disponibilité des proches. Les sommes dues au bailleur jusqu’à la remise des clés relèvent de la succession : mieux vaut fixer une date par écrit avec lui plutôt que de laisser la situation s’étirer.

Le sort d’éventuels loyers impayés antérieurs au décès, lui, relève du règlement de la succession et de la question — distincte — de son acceptation. C’est un point à poser au notaire avant de payer quoi que ce soit à titre personnel.

• Informer le bailleur par écrit avec une copie de l’acte de décès
• Convenir d’une date d’état des lieux de sortie et de remise des clés
• Relever les compteurs le jour de la restitution
• Conserver l’état des lieux de sortie signé
• Garder la trace de tous les règlements effectués

6. Dépôt de garantie et derniers comptes

Le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux n’est pas perdu : il revient à la succession, déduction faite des sommes dues au bailleur et dûment justifiées.

Les délais sont ceux de toute fin de location : le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois lorsque des dégradations sont constatées. À défaut de restitution dans le délai, la somme restant due au locataire est majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque mois de retard commencé.

Pensez à indiquer au bailleur à qui et sur quel compte le solde doit être versé : sans cette information, la restitution reste souvent bloquée. Le notaire peut préciser la marche à suivre selon l’état de la succession.

7. Ne pas oublier ce qui gravite autour du logement

Un logement loué n’est jamais seul en jeu : l’assurance habitation, l’électricité et le gaz, l’eau, la box Internet, éventuellement les charges de copropriété refacturées, ainsi que la réexpédition du courrier, suivent le même calendrier que la restitution des lieux. Résilier trop tôt l’assurance habitation alors que les affaires sont encore sur place est une erreur fréquente : le logement doit rester couvert tant qu’il n’est pas rendu.

Après moi aide à repérer, à partir des documents du défunt, les organismes réellement liés au logement — bailleur, assureur, fournisseurs d’énergie et d’eau, opérateur — et prépare les courriers correspondants, à relire avant envoi. L’outil organise le dossier ; il ne remplace ni le bailleur, ni le notaire pour ce qui relève du bail lui-même ou du partage de la succession.